Alors que le marché immobilier français a reculé d’environ 3,9 % en 2024 avec une chute marquée des transactions, la Haute-Savoie affiche en 2025 un comportement atypique. Le département a enregistré environ 14 130 ventes sur les douze derniers mois, soit une hausse de près de 10 % sur un an. Les prix moyens de l’ancien se maintiennent autour de 4 600 € par m², en légère progression (+0,7 %), contrastant avec les baisses observées dans de nombreuses régions françaises.
Cette solidité repose sur des fondamentaux locaux puissants : une croissance démographique soutenue (+10 000 habitants par an en moyenne), un bassin d’emploi dynamique et une attractivité résidentielle forte. La demande reste structurellement supérieure à l’offre, ce qui limite les ajustements de prix malgré un contexte financier plus contraignant. Le marché s’oriente ainsi vers une phase d’atterrissage en douceur plutôt qu’un véritable retournement.
Les écarts de prix sont particulièrement marqués selon les zones. À Annecy, le marché reste l’un des plus chers du département avec un prix moyen autour de 5 317 € par m² en 2025, malgré un léger recul d’environ 5 %. La pénurie de logements y est chronique : le taux de vacance est inférieur à 1 %, ce qui maintient une pression élevée sur les prix, même lorsque l’activité ralentit.
Sur la rive française du Léman, le Chablais présente une dynamique plus équilibrée. Thonon-les-Bains séduit par des prix encore relativement accessibles (environ 3 860 € par m²) et une reprise marquée des ventes (+15 %). Évian-les-Bains, plus haut de gamme, dépasse quant à elle les 4 800 € par m², portée par son cadre lacustre et son image touristique.
Enfin, le Genevois français reste fortement influencé par Genève. À Annemasse, les prix se stabilisent autour de 3 490 € par m², mais les transactions ont bondi de 27 % en un an. La proximité suisse et le Léman Express continuent d’attirer des travailleurs frontaliers au fort pouvoir d’achat, maintenant une tension durable sur toute la bande frontalière.
Dans les stations de ski les plus prestigieuses, les prix atteignent des sommets. À Chamonix ou Megève, l’immobilier neuf dépasse largement les 14 000 à 16 000 € par m², porté par une clientèle internationale et le poids des résidences secondaires de luxe. Ces niveaux rendent l’accession quasiment impossible pour les ménages locaux et contribuent à la diminution de la population permanente dans certaines communes touristiques.
À l’inverse, les vallées de fond offrent encore des opportunités plus accessibles. À Sallanches, par exemple, le prix moyen avoisine 3 810 € par m² en 2025, en hausse sensible mais restant bien inférieur aux stations voisines. Cette attractivité résidentielle s’explique par un compromis recherché entre emploi, qualité de vie et prix maîtrisés. D’autres villes comme Cluses, Bonneville ou Rumilly connaissent également une activité soutenue sans emballement excessif, permettant une meilleure adéquation avec les besoins des habitants à l’année.
+10 % de transactions sur un an en Haute-Savoie, avec environ 14 130 ventes enregistrées en 2025
Prix moyen dans l’ancien : 4 600 € / m², en légère hausse (+0,7 %) malgré le ralentissement national
Annecy : 5 317 € / m², marché toujours très tendu avec un taux de vacance inférieur à 1 %
Annemasse : +27 % de ventes en un an, portée par la demande des travailleurs frontaliers
Plus de 119 000 frontaliers résident en Haute-Savoie et soutiennent durablement la demande
Près de 24 % de résidences secondaires dans le département, contre 10 % au niveau national
Construction neuve en fort recul : moins de 7 700 logements mis en chantier sur un an
👉 Un marché résilient, contrasté et toujours sous pression, où l’emplacement reste le principal facteur de valorisation.
La rareté du foncier, les contraintes environnementales et la chute de la construction neuve pèsent lourdement sur l’offre de logements en Haute-Savoie. Avec moins de 7 700 logements mis en chantier sur un an, la production ne suit plus la croissance démographique. Parallèlement, près d’un quart du parc immobilier est constitué de résidences secondaires, accentuant la tension sur le marché résidentiel.
La hausse des taux d’intérêt, stabilisés autour de 3 % en 2025, a réduit l’accessibilité à la propriété, notamment pour les ménages modestes. Toutefois, le retour progressif des primo-accédants et la solidité de la demande solvable soutiennent l’activité. À moyen et long terme, les fondamentaux du département demeurent solides : attractivité internationale, dynamisme transfrontalier et image touristique forte. Sauf choc majeur, une stabilisation des prix, voire des hausses modérées dans les zones les plus tendues, reste le scénario privilégié.
En 2025, la Haute-Savoie confirme son statut de marché immobilier à part. Malgré un contexte national plus contraint, les prix résistent grâce à une demande soutenue, une attractivité exceptionnelle et une offre structurellement insuffisante. Les disparités territoriales sont fortes : Annecy, le Léman et la frontière genevoise restent très tendus, tandis que certaines vallées offrent encore des alternatives plus accessibles. L’enjeu des prochaines années sera de rééquilibrer le marché pour préserver l’attractivité du territoire sans exclure les habitants locaux. Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, la clé réside plus que jamais dans une analyse fine de chaque micro-marché et dans une approche réaliste des prix.
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